دعوى التخلية في ظل القانون المدنيوقانون ايجار العقار العراقي
القاضي حسن حسين جواد الحميري
ابتداءا لا بد من القول ان بدلات ايجار عقارات السكن من 1/1/1998 فما فوق تكون وفق القانون المدني اما ما دون هذا التاريخ فيكون وفق قانون الايجار رقم 87 لسنة 1979 المعدل
اما النسبة للايجارات لدور السكن التي مضى عليها اثنى عشر عاما فتقام دعوى التخلية دون توجيه انذار المادة 17 الفقرة 12 من قانون ايجار العقار (تعديل قانون ايجار العقار بموجب القانون رقم 56 لسنة 2000 الذي عدل هذه المادة)
وبالنسبة للمحلات واذا كان عقد الايجار شهريا او سنويا لا يوجد فيها مدة محددة فاذا لم يسدد المستاجر بدل الايجار فيمكن توجيه انذار له حتى ولو بعد شهر او شهرين فلو كان الايجار يستحق في 1/1/2011ولم يتم تسديده فيمكن للمؤجران ينتظره الفترة التي يراها فيمكن ان ينذره بعد يومين او اسبوع او شهرين
اما في السكن فالمادة 17/1 اذا لم يسدد المستاجر الاجرة خلال السبعة ايام الاولى من تاريخ الاستحقاق فللمالك ان ينذره بعد السبعة ايام لتسديد البدل خلال ثمانية ايام فاذا لم يسدد البدل بعد انتهاء المدة فللمالك ان يقيم دعوى التخلية هذا اذا كان عقد الايجار سنويا او شهريا
فاذا لم يسدد البدل خلال بداية العقد في المحلات فيوجه له انذار خلال فترة مناسبة كما ذكرنا
اما اذا يسدد خلال بداية العقد في السكن ففي المادة 10 من قانون ايجار العقار اوجبت ان يكون الدفع سلفا فاذا لم يدفع المستاجر تنتظره سبعة ايام وفي اليوم الثامن يوجه له الانذار وبعد ان تنتهي السبعة ايام (الانتظار) والثمانية ايام (مدة الانذار ) اي مضت خمسة عشر يوما فتقام الدعوى لطلب التخلية
وعلى المؤجر (المدعي) توجيه انذار الى المستاجر يبلغه بعدم رغبته بتجديد عقد الايجار والشيء موضوع البحث في موضوعنا هذا هو الانذار الذي اشارت اليه المادة (741) من القانون المدني الفقرة (بـ) والخاصة بالحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن فان الانذار هنا يكون بشقين
الاول : اذا كانت المدة المحددة لدفع الاجرة اربعة اشهر او اكثر يكون التنبيه قبل انتهائها بشهرين
الثاني: فهو اذا كانت المدة اقل من ذلك كان التنبيه قبل نصفها الاخير كان تكون شهرية فان المستاجر يجب ان يبلغ قبل نهاية النصف الاول من الشهر وتقام دعوة تخلية بعد ان يجري تبيلغ المستاجر بالانذار اصوليا بعد يوم او اكثر من التاريخ الذي يحدده المدعي (المالك) موعدا للتخلية كان يطلب المدعي من المدعى عليه تخلية المحل في 1/1/2011 ويقيم دعواه في 2/1/2011 .. وله الحق في اقامة الدعوى خلال اي يوم من ايام الشهر الاول من سنة 2011 فلا يجوز ان تقام الدعوى في الشهر الثاني من سنة 2011 حيث يرى البعض ان سكوت المؤجر عن عدم اقامة الدعوى يعتبر قبولا منه على تجديد عقد الايجار .. اما البعض الاخر فيرى ان من حق المؤجر اقامة دعواه في اي وقت ما دام قد اعلن عن عدم رغبته في تجديد عقد الايجار ونحن مع الراي الاول كونه اسلم واقرب الى الصواب ويؤيد هذا الاتجاه محكمة استئناف القادسية وهناك رايا ثانيا يرى انه ما دام انه قد اعلن عن عدم رغبته في تجديد عقد الايجار فهذا السبب يكفي للتخلية ويحدد سققف زمني للمؤجر في اقامة دعواه وهذا من حيث تاريخ اقامة الدعوى اما اصولية التبيلغ بالانذار فيجب ان يتبلغ المستاجر بالانذار في النوع الاول (الشق الاول) قبل انتهاء العقد بشهرين وفي (الشق الثاني) فيكون التبليغ به خلال النصف الاول من الشهر الذي وجه فيه الانذار واذا كان المدعي قد لاحظ ذلك واجرى التبليغ الاصولي بتثبيت مستمسكات الدعوى من صورة قيد العقار والانذار وورقة التبلغ به وعقد الايجار والقسامات الشرعية والنظامية ان كان العقار عائدا لمورث المدعي .. ثم تجري المحكمة الكشف بدلالة خبير فني (مساح) ان كان المحل مفرز من العقار بصورة غير رسمية وتكلف المساح باعداد مرتسم للمحل يثبت فيه مساحة المحل وموقعه من اصل العقار وذلك بعد التحقق من عقد الايجار وفيما اذا كان الماجور معدا للاغراض غير السكنية فالصناعية والتجارية مشمولة ويتم ذلك بالاطلاع على عقد الايجار الرسمي او الاقرار او اجراء الكشف الموقعي واستماع البينة الشخصية موقعيا عند عدم وجود عقد ايجار تحريري او اقرار
اما بالنسبة للدفوع التي يمكن ان ترد في هذه الدعوى فهي :
اولا : قد يدفع المدعى عليه (المستاجر) ان مدة الايجار المتفق عليها هي سنوية فتسال المحكمة الطرفين عن تاريخ عقد الايجار فان كان في ظل قانون ايجار العقار رقم 89 لسنة 1979 فلا يعتد بدفع المدعى عليه كون المادة العاشرة منه قد بينت بان بدلات الايجار تدفع باقساط شهرية وكل اتفاق بخلاف ذلك يعتبر باطلا وان احكام هذا القانون من النظام العام وان على المحكمة ان تسال الطرفين عن مقدار بدل الايجار واخر قسط سدده المستاجر الى المالك كي يتحقق مصلحة الانذار الموجه من قبل المدعي الى المدعى عليه فالسؤال عن المقدار الايجار لكي تتحقق المحكمة من صحة دفع المدعي للرسم للدعوى حيث ان دعوى التخلية يكون رسمها 2% من بدل الايجار السنوي للعقار موضوع الدعوى اما الغاية من السؤال عن اخر قسط ايجار استلمه المؤجر وسدده المستاجر هو كي تتعرف المحكمة على صحة الانذار كون استلام المدعي لبدل الايجار بعد توجيه الانذار يجعل دعوى المدعي فاقدة لاساسها القانوني السليم اذ ان استلام المدعي لبدلات الايجار يعني قبولا منه على تجديد عقد الايجار مع المستاجر
ثانيا : قد يدفع المستاجر انه سدد بدلات الايجار للفترة التي وجه الانذار بها وان تجديده لبدلات الايجار يكون على شكل مباشر الى يد المدعي (المالك) او عن طريق دائرة كاتب العدل او الى شخص ثالث وهنا تتحقق المحكمة من هذا الدفع بطرق الاثبات فاذا اقر المدعي باستلامه بدلات الايجار بعد توجيه الانذار ترد دعواه .. اما اذا انكر فان المحكمة تكلف المدعي عليه باثبات دفعه هذا بالبينه المعتبرة قانونا وبخلافه تعتبره عاجزا عن اثبات هذا الدفع وتمنعه حق توجيه اليمين الحاسمة الى المدعي
ثالثا : قد يوجد شركاء في الماجور فيجب ان يتحقق القدر الاكبر من اصحاب الحصص الراغبين بتخلية الماجور وذلك بعد ادخال الشركاء اشخاصا ثالثة للاستيضاح منهم في حالة عدم طلب ادخالهم من قبل المدعي او المدعى عليه كطرف منظم
اما بالنسبة للعقارات المشمولة بالقانون المدني فهي العقارات المعدة لاغراض الصناعية والتجارية وان القضاء استقر على شمول كافة المحلات بهذا القانون مهما كان حجم التعامل التجاري او الصناعي فيها وشمول كافة المهن
اما بالنسبة للنقطة الاخيرة بالنسبة لدعوى التخلية فهي طرق الطعن في هذه الدعوى فتكون قابلة للتمييز امام محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية التابعة لها المحكمة التي اصدرت القرار اذا كانت الدعوى حضورية وفي حالة كون قرار الحكم قد صدر غيابيا فيكون قابلا للاعتراض والتمييز
ملاحظة : وقانون ايجار العقار فقط يشمل العقارات السكنية ويكون عند عدم دفع بدلات الايجار فبعد مضي سبعة ايام على استحقاق قسط الايجار يوجه المالك انذار وتمضي ثمانية ايام فيقيم دعوى التخلية والحالة الثانية اذا حصل على اجازة هدم وبناء يوجه الانذار خلال ثلاثة اشهر وبعد انتهائها كاملة يقيم دعوى التخلية
ملاحظة : الاتجاه السائد الان اذا رجحت احدى البينات توجه اليمين الحاسمة الى من ردت المحكمة بينته
القاضي حسن حسين جواد الحميري
ابتداءا لا بد من القول ان بدلات ايجار عقارات السكن من 1/1/1998 فما فوق تكون وفق القانون المدني اما ما دون هذا التاريخ فيكون وفق قانون الايجار رقم 87 لسنة 1979 المعدل
اما النسبة للايجارات لدور السكن التي مضى عليها اثنى عشر عاما فتقام دعوى التخلية دون توجيه انذار المادة 17 الفقرة 12 من قانون ايجار العقار (تعديل قانون ايجار العقار بموجب القانون رقم 56 لسنة 2000 الذي عدل هذه المادة)
وبالنسبة للمحلات واذا كان عقد الايجار شهريا او سنويا لا يوجد فيها مدة محددة فاذا لم يسدد المستاجر بدل الايجار فيمكن توجيه انذار له حتى ولو بعد شهر او شهرين فلو كان الايجار يستحق في 1/1/2011ولم يتم تسديده فيمكن للمؤجران ينتظره الفترة التي يراها فيمكن ان ينذره بعد يومين او اسبوع او شهرين
اما في السكن فالمادة 17/1 اذا لم يسدد المستاجر الاجرة خلال السبعة ايام الاولى من تاريخ الاستحقاق فللمالك ان ينذره بعد السبعة ايام لتسديد البدل خلال ثمانية ايام فاذا لم يسدد البدل بعد انتهاء المدة فللمالك ان يقيم دعوى التخلية هذا اذا كان عقد الايجار سنويا او شهريا
فاذا لم يسدد البدل خلال بداية العقد في المحلات فيوجه له انذار خلال فترة مناسبة كما ذكرنا
اما اذا يسدد خلال بداية العقد في السكن ففي المادة 10 من قانون ايجار العقار اوجبت ان يكون الدفع سلفا فاذا لم يدفع المستاجر تنتظره سبعة ايام وفي اليوم الثامن يوجه له الانذار وبعد ان تنتهي السبعة ايام (الانتظار) والثمانية ايام (مدة الانذار ) اي مضت خمسة عشر يوما فتقام الدعوى لطلب التخلية
وعلى المؤجر (المدعي) توجيه انذار الى المستاجر يبلغه بعدم رغبته بتجديد عقد الايجار والشيء موضوع البحث في موضوعنا هذا هو الانذار الذي اشارت اليه المادة (741) من القانون المدني الفقرة (بـ) والخاصة بالحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن فان الانذار هنا يكون بشقين
الاول : اذا كانت المدة المحددة لدفع الاجرة اربعة اشهر او اكثر يكون التنبيه قبل انتهائها بشهرين
الثاني: فهو اذا كانت المدة اقل من ذلك كان التنبيه قبل نصفها الاخير كان تكون شهرية فان المستاجر يجب ان يبلغ قبل نهاية النصف الاول من الشهر وتقام دعوة تخلية بعد ان يجري تبيلغ المستاجر بالانذار اصوليا بعد يوم او اكثر من التاريخ الذي يحدده المدعي (المالك) موعدا للتخلية كان يطلب المدعي من المدعى عليه تخلية المحل في 1/1/2011 ويقيم دعواه في 2/1/2011 .. وله الحق في اقامة الدعوى خلال اي يوم من ايام الشهر الاول من سنة 2011 فلا يجوز ان تقام الدعوى في الشهر الثاني من سنة 2011 حيث يرى البعض ان سكوت المؤجر عن عدم اقامة الدعوى يعتبر قبولا منه على تجديد عقد الايجار .. اما البعض الاخر فيرى ان من حق المؤجر اقامة دعواه في اي وقت ما دام قد اعلن عن عدم رغبته في تجديد عقد الايجار ونحن مع الراي الاول كونه اسلم واقرب الى الصواب ويؤيد هذا الاتجاه محكمة استئناف القادسية وهناك رايا ثانيا يرى انه ما دام انه قد اعلن عن عدم رغبته في تجديد عقد الايجار فهذا السبب يكفي للتخلية ويحدد سققف زمني للمؤجر في اقامة دعواه وهذا من حيث تاريخ اقامة الدعوى اما اصولية التبيلغ بالانذار فيجب ان يتبلغ المستاجر بالانذار في النوع الاول (الشق الاول) قبل انتهاء العقد بشهرين وفي (الشق الثاني) فيكون التبليغ به خلال النصف الاول من الشهر الذي وجه فيه الانذار واذا كان المدعي قد لاحظ ذلك واجرى التبليغ الاصولي بتثبيت مستمسكات الدعوى من صورة قيد العقار والانذار وورقة التبلغ به وعقد الايجار والقسامات الشرعية والنظامية ان كان العقار عائدا لمورث المدعي .. ثم تجري المحكمة الكشف بدلالة خبير فني (مساح) ان كان المحل مفرز من العقار بصورة غير رسمية وتكلف المساح باعداد مرتسم للمحل يثبت فيه مساحة المحل وموقعه من اصل العقار وذلك بعد التحقق من عقد الايجار وفيما اذا كان الماجور معدا للاغراض غير السكنية فالصناعية والتجارية مشمولة ويتم ذلك بالاطلاع على عقد الايجار الرسمي او الاقرار او اجراء الكشف الموقعي واستماع البينة الشخصية موقعيا عند عدم وجود عقد ايجار تحريري او اقرار
اما بالنسبة للدفوع التي يمكن ان ترد في هذه الدعوى فهي :
اولا : قد يدفع المدعى عليه (المستاجر) ان مدة الايجار المتفق عليها هي سنوية فتسال المحكمة الطرفين عن تاريخ عقد الايجار فان كان في ظل قانون ايجار العقار رقم 89 لسنة 1979 فلا يعتد بدفع المدعى عليه كون المادة العاشرة منه قد بينت بان بدلات الايجار تدفع باقساط شهرية وكل اتفاق بخلاف ذلك يعتبر باطلا وان احكام هذا القانون من النظام العام وان على المحكمة ان تسال الطرفين عن مقدار بدل الايجار واخر قسط سدده المستاجر الى المالك كي يتحقق مصلحة الانذار الموجه من قبل المدعي الى المدعى عليه فالسؤال عن المقدار الايجار لكي تتحقق المحكمة من صحة دفع المدعي للرسم للدعوى حيث ان دعوى التخلية يكون رسمها 2% من بدل الايجار السنوي للعقار موضوع الدعوى اما الغاية من السؤال عن اخر قسط ايجار استلمه المؤجر وسدده المستاجر هو كي تتعرف المحكمة على صحة الانذار كون استلام المدعي لبدل الايجار بعد توجيه الانذار يجعل دعوى المدعي فاقدة لاساسها القانوني السليم اذ ان استلام المدعي لبدلات الايجار يعني قبولا منه على تجديد عقد الايجار مع المستاجر
ثانيا : قد يدفع المستاجر انه سدد بدلات الايجار للفترة التي وجه الانذار بها وان تجديده لبدلات الايجار يكون على شكل مباشر الى يد المدعي (المالك) او عن طريق دائرة كاتب العدل او الى شخص ثالث وهنا تتحقق المحكمة من هذا الدفع بطرق الاثبات فاذا اقر المدعي باستلامه بدلات الايجار بعد توجيه الانذار ترد دعواه .. اما اذا انكر فان المحكمة تكلف المدعي عليه باثبات دفعه هذا بالبينه المعتبرة قانونا وبخلافه تعتبره عاجزا عن اثبات هذا الدفع وتمنعه حق توجيه اليمين الحاسمة الى المدعي
ثالثا : قد يوجد شركاء في الماجور فيجب ان يتحقق القدر الاكبر من اصحاب الحصص الراغبين بتخلية الماجور وذلك بعد ادخال الشركاء اشخاصا ثالثة للاستيضاح منهم في حالة عدم طلب ادخالهم من قبل المدعي او المدعى عليه كطرف منظم
اما بالنسبة للعقارات المشمولة بالقانون المدني فهي العقارات المعدة لاغراض الصناعية والتجارية وان القضاء استقر على شمول كافة المحلات بهذا القانون مهما كان حجم التعامل التجاري او الصناعي فيها وشمول كافة المهن
اما بالنسبة للنقطة الاخيرة بالنسبة لدعوى التخلية فهي طرق الطعن في هذه الدعوى فتكون قابلة للتمييز امام محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية التابعة لها المحكمة التي اصدرت القرار اذا كانت الدعوى حضورية وفي حالة كون قرار الحكم قد صدر غيابيا فيكون قابلا للاعتراض والتمييز
ملاحظة : وقانون ايجار العقار فقط يشمل العقارات السكنية ويكون عند عدم دفع بدلات الايجار فبعد مضي سبعة ايام على استحقاق قسط الايجار يوجه المالك انذار وتمضي ثمانية ايام فيقيم دعوى التخلية والحالة الثانية اذا حصل على اجازة هدم وبناء يوجه الانذار خلال ثلاثة اشهر وبعد انتهائها كاملة يقيم دعوى التخلية
ملاحظة : الاتجاه السائد الان اذا رجحت احدى البينات توجه اليمين الحاسمة الى من ردت المحكمة بينته
